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单月融资创年内新低,房企的“钱袋子”瘪了
发布日期:2019-11-12 14:14:49

 

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2019年第三季度,住房企业的融资环境继续收紧,政府出台了一系列政策,加强对海外债务、信托和发展贷款的监管。由于一些住房企业抓住7月初的时机发行债券融资,7月份的月融资额大幅增加,但随着8月和9月融资限制的强化,融资规模大幅下降。

与此同时,发行的债券数量减少,融资成本较低的住房企业发行的债券比例较大,导致融资成本结构性下降,但总体融资成本仍处于较高水平。

2019年第三季度,房地产企业赴港上市热情大幅下降,没有企业向香港证券交易所提交上市申请。

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信托、海外债券和发展贷款等融资渠道在第三季度继续受到限制。

2019年第三季度,住房融资环境继续收紧。政府出台了一系列政策,加强对住房融资的监管,特别是海外债券、信托贷款和发展贷款。

7月12日,国家发展和改革委员会(National Development and Reform Commission)发布通知,规定房地产企业发行的外债只能用于替代下一年到期的中长期外债,提高了房地产企业发行外债的要求。与此同时,自7月份以来,银行保险监管委员会一直在对信托机构进行频繁的窗口指导,要求控制房地产信托业务的规模。8月7日发布64号文件,着力坚决遏制信托规模无序扩张,严厉打击信托市场违法行为,有效应对信托机构风险。因此,全国信托贷款余额在7月和8月继续下降。

至于发展贷款,一些银行在8月底收到了政府的窗口指导,规定原则上应在2019年3月底控制发展贷款余额。

据央行官方统计,2019年3月底国家发展贷款余额约为10.85万亿元,而6月底达到11.04万亿元,这意味着未来住房企业融资发展贷款将更加困难。

此外,8月,中国保监会还对32家银行的房地产业务进行了专项检查,每个城市至少检查了3家银行。重点检查包括房地产信贷业务管理、房地产业务风险管理、信贷资金向房地产部门转移和表外业务,表明银行可能在短期内收紧对住房企业的贷款。

在融资环境不断收紧的情况下,住房企业在8月和9月开始降低融资规模。

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8月和9月,住房企业月融资降至今年最低水平。

据监测数据不完全统计,2019年第三季度95家典型住宅企业融资金额为3187亿元,同比增长11.6%,环比增长0.85%。主要是在7月初,房地产公司抓住时机积极筹集资金。单个月融资金额强劲反弹,达到1646亿元,仅次于1月份。8月和9月,在融资环境趋紧的影响下,住房企业融资持续低迷,月融资规模降至770亿元左右,为全年较低水平。

前三季度,住房企业累计融资1094亿元,同比增长1.3%,与去年同期基本持平。

从单个企业来看,50家住房企业的融资规模逐年增加,其中34家住房企业融资增加了50%以上。近一半的住房企业融资规模有所下降,这主要是由于政府4月份收紧融资政策和企业自身去杠杆化的需求。

2019年前三季度,共有17家企业筹资200多亿元,与去年持平,主要是领先的住宅企业和2019年快速扩张的企业。

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与上一季度相比,第三季度国内融资有所下降。

2019年第三季度,住房企业整体融资结构保持了第二季度以来的趋势,内债融资比重仍然最大。第三季度,房地产企业国内债权融资1653亿元,同比下降6.9%,比上季度下降5.6%。这主要是由于自第二季度末以来出台了各种国内融资政策,严格控制信托、发展贷款等方面,采访了一些企业,并对一些机构进行了窗口指导。

相比之下,第二季度外国债权融资继续上升7.2个百分点,至40.5%。外资债权融资1291亿元,同比增长55.1%,环比增长22.7%。

一方面,由于5月和6月国际形势不确定,住房企业在海外发行的债券较少。另一方面,住房企业的大量债务在7月到期,导致住房企业在7月初集中发行债券。然而,在7月12日实行外债限制政策后,8月和9月份海外债券发行量急剧下降。然而,总体而言,第三季度外债融资仍保持在较高水平,与去年同期和第二季度相比有较大增长。

此外,对国内融资的限制比对海外融资的限制更为严格,海外融资的比例随着交易的增加而大幅增加。

2019年前三季度,住房企业内债融资累计5144亿元,同比下降10.5%,占比47.02%,比2018年下降8.98个百分点,延续了2017年以来的下降趋势。外债融资4706亿元,同比增长32.5%,占比43.02%,同比增长9.61个百分点。住房企业在第一季度和7月集中发行债券是外国融资增加的主要原因。

此外,2019年前三季度,房地产企业股权融资达到378亿元,同比增长77.6%。万科、融创、荣鑫、越秀等多家企业发行新股。此外,德信房地产、殷诚国际和中粮控股的上市也有助于股权融资比例的提高。

从对95家典型住房企业债券融资的监测来看,2019年前三季度住房企业境内外债券融资总额为6215亿元,占2018年总额的85.1%。其中,2180亿元将在国内发行,占2019年境内外债务发行总额的35%。海外债券发行量达到4043亿元,占比65%,比2018年上升16.5个百分点,增幅较大。

从住房企业的月度债券发行情况来看,自2018年11月以来,住房企业的融资环境出现了升温迹象。这种情况一直持续到2019年4月,债券发行接近800亿元人民币或更多。加上住房企业自2019年以来发行的大多数债券到期,住房企业在2019年4月发行了大量债券。截至2019年5月,由于中美贸易战的升级和监管控制的再次升级,国内外债券发行受到一定影响,5月和6月债券发行大幅下降。

7月份发行的债券数量相对较大,但在7月12日发布限制海外债券发行和使用的文件后,海外债券发行在8月和9月大幅下降。

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大型优质住宅企业发行债券,以降低融资成本

2019年前三季度,住房企业债券融资成本为6.88%,同比增长0.67个百分点。其中,国内债券发行平均成本为4.80%,较2018年全年下降0.93个百分点,主要是由于大型住宅企业债券发行的结构性影响。海外发行债券的成本为8.00%,比2018年上升1.17个百分点。

自2018年以来,发行海外债券的成本一直居高不下,尤其是在2018年10月至2019年7月期间,当时发行海外债券的成本高于7.50%,而2019年,大多数企业处于偿债高峰期。即使成本上升,企业也会不惜任何代价发行债券。

从单个企业的融资成本来看,55%的住房企业的借款成本低于2018年全年,45%的融资成本高于2018年全年,大多数融资成本较高的企业成本增加相对较大,从而提高了住房企业的整体借款成本。这些住房企业大多是扩张型和中小型住房企业。

根据房地产企业每月债券发行成本,2019年每月融资成本略低于2018年第四季度,但仍处于较高水平。每个月的融资成本受当月不同债券发行人的限制,并会波动。如果一些高成本企业发行大量债券,当月的融资成本就会增加,反之亦然。

8月和9月发行较少债券、融资成本较低的露头住房企业发行了更多债券,从而在结构上降低了这两个月的融资成本。例如,2019年9月,碧桂园发行了78.3亿港元的可转换债券,数额巨大,利率为4.5%,使9月份住宅企业融资成本相对较低。

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住房融资环境预计将在第四季度保持紧张。

总体而言,自5月23日出台限制信托贷款的文件以来,新一轮房地产融资监管已经启动。自6月底以来,对信托贷款、海外债券发行和发展贷款的监管更加严格。房地产企业融资渠道全方位收紧。预计未来融资环境将保持低位。

在此背景下,第三季度住房企业融资量在第二季度继续下降,使得前三季度融资量同比增长不大。

由于融资环境收紧,第三季度发行债券较少、融资成本较低的领先住房企业发行了更多债券,导致住房企业融资成本结构性下降。融资成本在8月和9月继续下降,降至6%以下。总体而言,前三个季度住房企业的融资成本仍然相对较高,短期内仍难以降低。

然而,根据住房企业2019年上半年发布的年度报告,由于2019年初住房企业融资的窗口期,大多数企业加大了融资力度,导致2019年上半年住房企业债务规模进一步增加。整体加权平均净负债率较年初上升4.29个百分点,至91.37%,计息负债余额平均融资成本进一步上升至7.04%。

尽管住房企业整体财务压力不断加大,但短期风险是可控的,平均现金短期负债率上升至1.33,较年初上升3%。在这种情况下,房地产企业更加注重资金的销售和筹集,注重资产证券化等创新融资产品的建设,加强与金融机构的合作,以更加多元化的融资渠道应对,从而进一步改善企业的财务状况。

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